地产税务(Real Estate Tax)

美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。它自1792年起征,至今已经有一段比较长的历史,经过长期的运作和调整,目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。全美国的每个州每年都征收房产税。

房产税的分布比例

每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时,不同地区每年征收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州/纽约州则是按季征收四次。如果停止缴税了,房子所有权就属于美国政府,政府有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

美国各地房产税率都是不同的,通常在0.8~2.5%之间。中国买家集中的加州房产税率均值是1.12%,华盛顿州1.15%,纽约是2.53%,德州2.17%。

房产税的评定标准

美国房产税的税基是由房屋的评估值(assessment value)决定的,政府会定期估计房屋的市场公平价格(Fair Market Value)。在税率不变的情况下,房屋的估值越高,则需要缴纳的税收就越多。

房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定,如加州规定的比例为40%。房地产的估值由两部分构成:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值),二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅(Principal Residence),第二套房(Second Home)和出租房(Rental Property)等,各类房屋根据用房的性质会有不同的估值,因此需要交纳相对应的税款。

 

以下列举了所有买家在购买纽约地产必须缴纳的税费:

1、豪宅税(Mansion Tax)

如果房产的购买价超过100万美元,需缴纳购买价的1%作为豪宅税。也就是说,只要购买价超过100万美元,即需缴纳豪宅税。

2、转让税(Transfer Tax)

购买新开发的房产时,某些开发商会特别要求买家缴纳交易转让税,并承担所有开发商过户费用(约3千至5千美元)。对于低于50万美元的房产,买家须缴纳购买价的1%,作为纽约市转让税;对于大于或等于50万美元的房产,转让税为购买价的1.425%。

无论房产价值多少,纽约州转让税均为购买价的0.4%。如果所购房产不是新开发的,则买家无需负责缴纳转让税。

 

3、登记税(Mortgage tax)

融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。50万美元以下的房产,需缴纳的按揭登记税为2.05%,其中0.25%由银行缴纳。等于或超过50万美元的房产,按揭登记税为2.175%,其中0.25%由银行缴纳。

 

4、地税(Property Tax)

很多业主都习惯一次性缴纳半年,甚至一年的地税,在交易时,会发现有未用完的地税存在这个房子的政府地税登记帐户内,而非前业主本人名下。考虑到在做房产证交割的时候,要把未用完的地税credit按天计算,折算返还给前业主,所以需要预留这部分返还款。

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